`softland` - 2005/6/28 5:16:00
房地產宏調異議
自 2004 年 以 來 東 部 沿 海 主 要 城 市 房 地 產 市 場 不 斷 升 溫 ， 房 價 不 斷 上 漲 ， 引 起 廣 泛 關 注 。 為 了 抑 止 地 產 泡 沫 膨 脹 ， 保 持 市 場 穩 定 發 展 ， 當 局 出 台 了 一 系 列 宏 觀 調 控 措 施 ， 效 果 正 在 顯 現 。
我 並 不 認 同 當 前 採 取 的 全 面 宏 觀 調 控 的 思 路 。 我 認 為 ， 房 地 產 泡 沫 只 是 在 局 部 城 市 出 現 ， 並 未 擴 展 到 全 國 範 圍 ， 因 此 目 前 一 些 全 局 性 的 宏 觀 調 控 措 施 儘 管 對 抑 制 房 地 產 泡 沫 有 作 用 ， 但 負 面 效 果 嚴 重 ， 不 僅 不 能 有 力 打 擊 投 機 行 為 ， 反 而 導 致 普 通 民 眾 的 財 富 縮 水 。 所 以 適 當 的 政 策 取 向 應 是 針 對 不 同 區 域 和 不 同 利 益 團 體 區 別 對 待 ， 有 打 擊 、 有 扶 持 、 有 限 制 、 有 鼓 勵 ， 如 此 才 能 促 成 房 地 產 行 業 的 健 康 發 展 。
為 了 說 明 我 的 觀 點 ， 我 們 首 先 看 一 下 全 國 房 價 走 勢 。 根 據 國 家 發 改 委 和 國 家 統 計 局 的 數 據 ， 2002 年 房 屋 銷 售 價 格 上 漲 3.7% ， 2003 年 上 漲 4.8% ， 2004 年 上 漲 9.7 ％ 。 從 年 度 看 ， 房 價 走 高 的 趨 勢 是 明 顯 的 。
再 看 國 家 發 改 委 和 國 家 統 計 局 共 同 發 布 的 2003 年 第 一 季 度 至 2005 年 第 一 季 度 全 國 和 上 海 、 北 京 、 廣 州 三 大 城 市 的 房 屋 銷 售 價 格 的 變 動 情 況 。 2003 年 全 國 的 季 度 房 屋 銷 售 價 格 增 長 基 本 比 較 穩 定 ， 四 個 季 度 的 同 比 增 長 速 度 基 本 在 5 ％ 左 右 波 動 ； 進 入 2004 年 之 後 增 速 加 快 ， 基 本 維 持 在 9 ％ － 10 ％ 左 右 ， 最 高 在 2004 年 第 四 季 度 同 比 達 到 了 10.8 ％ 。 2005 年 第 一 季 度 房 屋 銷 售 價 格 比 2003 年 同 季 上 漲 9.8% 。
全 國 泡 沫 論 欠 理 據
判 斷 房 價 是 否 過 高 的 一 個 重 要 指 標 是 比 較 其 與 GDP 和 城 鎮 居 民 收 入 水 平 的 增 幅 。 2003 年 GDP 比 2002 年 增 長 9.1% ， 城 鎮 居 民 人 均 可 支 配 收 入 實 際 增 長 9% ； 2004 年 GDP 增 長 9.5% ， 城 鎮 居 民 人 均 可 支 配 收 入 實 際 增 長 7.7% 。 2004 年 房 屋 銷 售 價 格 增 速 與 GDP 基 本 持 平 ， 高 出 居 民 收 入 2 個 百 分 點 ， 基 本 是 合 理 的 。
要 注 意 的 是 ， 2004 年 商 品 房 平 均 銷 售 價 格 和 商 品 住 宅 平 均 銷 售 價 格 兩 項 指 標 格 外 顯 眼 ， 分 別 為 14.4% （ 漲 幅 比 上 年 提 高 10.6 個 百 分 點 ） 和 15.2% ， 比 GDP 和 居 民 收 入 增 幅 高 許 多 。 這 說 明 2004 年 房 地 產 行 業 確 有 增 長 加 快 象 ， 但 就 此 下 結 論 說 出 現 全 國 性 的 泡 沫 是 鹵 莽 的 。
全 國 房 價 之 所 以 上 升 ， 是 結 構 性 問 題 ， 主 要 是 由 於 東 部 地 區 城 市 房 價 高 漲 所 致 ， 並 非 全 國 整 體 產 生 了 泡 沫 。 如 果 進 一 步 對 上 海 、 北 京 和 廣 州 三 大 代 表 性 城 市 進 行 分 析 ， 就 更 能 說 明 所 謂 的 過 熱 和 泡 沫 僅 僅 是 在 部 分 區 域 出 現 。 上 海 市 的 房 地 產 泡 沫 嚴 重 ， 必 須 進 行 調 控 ； 而 北 京 有 泡 沫 ， 但 並 不 嚴 重 ， 廣 州 則 沒 有 泡 沫 存 在 。 在 這 種 情 況 下 ， 出 重 拳 、 「 一 刀 切 」 進 行 全 國 範 圍 的 宏 觀 調 控 是 不 必 要 的 。
上 海 ： 1998 年 上 海 住 宅 商 品 房 平 均 銷 售 價 格 只 有 3026 元 / 平 方 米 ， 但 之 後 持 續 上 漲 ， 到 了 2003 年 達 到 每 平 方 米 5118 元 ， 首 次 超 過 北 京 成 為 全 國 房 價 最 貴 的 省 份 城 市 ， 而 2004 年 則 達 到 6385 元 / 平 方 米 （ 採 用 新 的 統 計 方 法 ） ， 按 照 可 比 口 徑 比 2003 年 增 長 14.6% （ 上 海 市 的 這 些 指 標 普 遍 受 到 質 疑 ， 認 為 被 低 估 很 多 ， 但 是 目 前 在 公 開 渠 道 只 能 得 到 這 樣 的 數 據 ） 。
2003 年 後 的 房 價 漲 幅 尤 其 驚 人 ， 季 度 指 標 更 清 楚 說 明 這 一 點 。 以 房 屋 銷 售 價 格 為 指 標 ， 2003 年 以 來 每 個 季 度 同 比 增 長 幅 度 都 在 兩 位 數 以 上 。 2003 年 第 一 季 度 同 比 增 幅 還 是 11.8% ， 第 二 季 度 就 高 達 18 ％ 以 上 ， 第 三 季 度 達 到 21.5% ， 第 四 季 度 超 過 29 ％ ； 2004 年 第 一 季 度 比 2003 年 同 季 又 增 長 28.3 ％ ， 第 二 季 度 仍 保 持 在 21.4% 增 幅 。 2004 年 第 三 季 度 增 長 開 始 放 慢 到 14.9 ％ ， 第 四 季 度 再 下 降 到 10.4% 。
不 過 2005 年 第 一 季 度 又 有 上 升 趨 勢 ， 達 到 19.1% 。 2003 年 以 來 ， 上 海 季 度 增 幅 平 均 高 出 全 國 水 平 11.9 個 百 分 點 ， 而 北 京 比 全 國 低 5 個 百 分 點 ， 廣 州 則 比 全 國 低 6.1 個 百 分 點 。
上 海 游 離 正 常 走 勢
上 海 市 房 價 不 但 增 幅 遠 遠 高 於 全 國 水 平 ， 其 增 長 趨 勢 也 完 全 與 全 國 不 合 拍 。 2003 以 來 的 九 個 季 度 ， 北 京 、 廣 州 房 價 增 幅 與 全 國 增 幅 之 間 的 相 關 系 數 分 別 達 到 0.897 和 0.856 ， 說 明 北 京 和 廣 州 與 全 國 房 價 走 勢 高 度 一 致 。 而 上 海 與 全 國 的 相 關 系 數 是 － 0.278 ， 統 計 上 沒 有 顯 著 性 ， 說 明 它 完 全 游 離 於 正 常 走 勢 之 外 。
在 房 地 產 投 資 和 銷 售 環 節 ， 上 海 的 增 速 也 是 驚 人 的 。 上 海 統 計 公 告 顯 示 ， 2003 年 上 海 完 成 房 地 產 開 發 投 資 額 901.24 億 元 ， 比 2002 年 增 長 20.3 ％ ； 商 品 房 施 工 面 積 8,267.51 萬 平 方 米 ， 增 長 20.6 ％ ； 竣 工 面 積 2,491.84 萬 平 方 米 ， 增 長 25.6 ％ ； 商 品 房 銷 售 面 積 2,376.4 萬 平 方 米 ， 增 長 20.5 ％ 。 全 年 商 品 房 銷 售 額 1216.34 億 元 ， 比 2002 年 增 長 49.2 ％ 。 銷 售 額 的 增 長 幅 度 明 顯 高 於 銷 售 面 積 增 幅 。
到 了 2004 年 ， 上 面 的 一 系 列 指 標 都 又 有 了 大 幅 度 提 升 。 房 地 產 開 發 投 資 額 達 1,175.46 億 元 ， 比 上 年 增 長 30.4% ； 商 品 房 施 工 面 積 9,481.61 萬 平 方 米 ； 竣 工 面 積 3,443.02 萬 平 方 米 ， 增 長 38.2% ； 商 品 房 銷 售 面 積 （ 包 括 現 房 和 期 房 ） 3,488.75 萬 平 方 米 ， 增 長 38.9% ， 其 中 商 品 住 宅 銷 售 面 積 3,233.74 萬 平 方 米 ， 增 長 38.5% 。 全 年 商 品 房 銷 售 額 （ 包 括 現 房 和 期 房 ） 2,263.84 億 元 ， 比 上 年 增 長 58.9% 。 所 有 增 幅 都 大 大 高 於 2003 年 。 存 量 房 成 交 過 戶 面 積 也 增 長 了 18.2% 。
這 種 異 常 的 現 象 推 動 我 們 深 入 分 析 上 海 房 價 背 後 的 特 殊 原 因 。 （ 房 地 產 宏 調 分 析 之 一 ）
`softland` - 2005/6/28 5:17:00
熱錢湧入上海炒作
影 響 上 海 房 價 的 因 素 是 比 較 複 雜 的 ， 其 中 重 要 的 無 出 三 種 ： 一 是 隨 上 海 經 濟 的 持 續 快 速 增 長 ， 居 民 收 入 上 升 ， 居 住 需 求 也 日 益 旺 盛 ； 二 是 為 2010 年 世 博 會 準 備 ， 進 行 舊 城 拆 遷 和 新 城 鎮 建 設 ， 抬 高 了 土 地 和 房 屋 價 格 ； 三 是 投 機 資 金 的 炒 作 。
居 民 住 房 需 求 和 世 博 會 召 開 ， 相 信 不 足 以 製 造 如 此 快 速 的 價 格 增 幅 。 2001 至 2004 年 ， 上 海 商 品 住 宅 竣 工 面 積 與 銷 售 面 積 之 比 分 別 為 1 ： 1.1 、 1 ： 1.08 、 1 ： 1.04 、 1 ： 1.05 ， 住 宅 需 求 持 續 大 於 供 給 ， 所 以 居 民 購 房 的 需 求 還 是 存 在 的 。
從 居 民 收 入 水 平 可 以 觀 察 其 有 效 需 求 （ 能 夠 實 現 的 購 房 需 求 ） 的 變 化 。 從 2003 年 至 2005 年 第 一 季 度 ， 居 民 可 分 配 收 入 持 續 增 長 ， 但 是 並 沒 有 激 增 的 現 象 。
2003 年 上 海 市 城 鎮 居 民 可 支 配 收 入 是 14,867 元 ， 比 2002 年 增 長 12.2% ； 2004 年 為 16,683 元 ， 增 幅 同 樣 是 12.2% ； 2005 年 第 一 季 度 增 長 15% ， 都 遠 遠 比 不 上 房 價 的 增 速 。
同 時 期 北 京 和 廣 州 的 居 民 收 入 增 長 幅 度 和 上 海 十 分 接 近 ， 北 京 2003 年 增 幅 為 11.2% ， 2004 年 為 11.5% ； 廣 州 2003 年 增 幅 12.1% ， 2004 年 是 12.5% 。 而 北 京 、 廣 州 的 房 產 價 格 增 長 不 大 ， 而 且 趨 勢 穩 定 。 所 以 單 純 由 於 上 海 當 地 居 民 收 入 增 長 ， 引 發 大 的 購 房 有 效 需 求 ， 幾 乎 是 不 可 能 的 。
滬 京 樓 價 同 曲 異 調
世 博 會 牽 涉 到 舊 城 改 造 和 住 戶 搬 遷 ， 所 以 對 房 屋 價 格 會 有 推 動 作 用 ， 但 不 至 於 把 價 格 推 得 高 不 可 攀 。 根 據 上 海 市 的 規 劃 ， 世 博 會 的 規 劃 範 圍 為 5.28 平 方 公 里 ， 主 要 集 中 在 浦 東 新 區 （ 佔 3.93 平 方 公 里 ） 的 郊 區 ， 受 到 影 響 的 房 屋 用 地 並 不 集 中 於 上 海 市 市 區 。
而 近 年 上 海 的 房 價 陡 增 ， 卻 是 由 中 心 市 區 帶 動 而 起 的 ， 與 世 博 會 的 項 目 建 設 關 係 並 不 大 。 世 博 會 對 於 房 價 的 作 用 ， 更 多 的 是 一 種 象 徵 性 的 和 概 念 性 的 。
一 個 很 好 的 對 比 是 北 京 2008 年 要 開 奧 運 會 ， 同 樣 需 要 土 地 房 屋 開 發 ， 但 是 目 前 房 價 卻 不 曾 像 上 海 這 樣 飛 漲 。
上 海 市 房 地 產 的 泡 沫 主 要 是 源 自 第 三 種 因 素 ， 即 大 量 外 來 投 機 資 金 進 入 上 海 市 ， 專 事 房 屋 炒 作 ， 造 成 虛 假 繁 榮 。 而 上 海 地 產 房 屋 的 分 布 結 構 容 易 產 生 價 格 連 帶 效 應 ， 對 房 價 起 了 推 波 助 瀾 的 作 用 。
外 來 投 機 資 金 是 造 成 上 海 房 市 高 漲 的 主 導 因 素 。 所 謂 投 機 ， 是 指 這 些 資 金 購 房 並 不 是 為 了 居 住 目 的 ， 而 僅 僅 是 作 為 一 種 融 資 和 獲 利 的 工 具 。
外 來 資 金 大 體 可 以 分 為 三 部 分 ， 一 是 來 自 溫 州 等 江 浙 一 帶 的 民 間 資 金 ， 二 是 外 匯 投 機 者 在 上 海 投 資 房 地 產 ， 作 為 人 民 幣 升 值 的 賭 注 ， 三 是 當 地 機 構 和 居 民 的 資 金 。 其 中 ， 江 浙 的 炒 房 資 金 和 外 匯 投 機 資 金 起 主 導 作 用 。
境 外 資 金 「 熱 戀 」 上 海
江 浙 一 帶 是 民 間 資 金 最 為 雄 厚 的 區 域 。 這 些 資 金 屬 於 熱 錢 ， 隨 時 尋 找 投 資 渠 道 謀 取 利 益 。 在 證 券 市 場 持 續 低 迷 的 時 期 ， 最 便 捷 的 投 資 渠 道 當 屬 房 地 產 。 外 資 進 入 上 海 則 多 是 為 了 等 待 人 民 幣 升 值 ， 以 期 大 撈 一 筆 （ 所 謂 這 些 外 資 ， 有 多 少 是 真 正 的 外 國 人 的 資 金 ， 是 個 難 以 說 清 楚 的 問 題 ， 我 猜 測 應 該 有 相 當 一 部 分 是 境 內 投 機 商 借 海 外 離 岸 金 融 中 心 進 入 本 國 市 場 的 ， 這 樣 做 的 好 處 是 資 金 後 撤 有 保 證 ， 也 為 洗 錢 提 供 方 便 ） 。
有 關 媒 體 披 露 的 多 項 調 查 表 明 ， 2003 年 至 2004 年 之 間 外 來 資 金 投 機 性 購 房 的 比 重 不 斷 增 長 。 上 海 市 的 一 次 快 速 調 查 表 明 ， 投 資 型 購 房 的 比 重 2003 年 是 16.9% ， 到 了 2004 年 3 月 就 接 近 30% （ 含 投 機 性 購 房 ） ， 部 分 樓 盤 的 比 重 甚 至 高 達 70% 。
人 民 銀 行 上 海 分 行 貨 幣 政 策 分 析 小 組 撰 寫 的 《 2004 年 上 海 市 金 融 運 行 報 告 》 於 2005 年 5 月 25 日 公 布 ， 很 能 說 明 問 題 ： 隨 外 資 進 入 房 地 產 領 域 政 策 限 制 的 基 本 消 除 ， 房 地 產 價 格 的 持 續 攀 升 及 對 人 民 幣 匯 率 升 值 的 預 期 ， 吸 引 了 境 外 逐 利 資 金 流 入 上 海 市 房 地 產 市 場 。
高 度 倚 賴 貸 款 融 資
據 不 完 全 統 計 ， 2004 年 1 至 11 月 ， 海 外 資 金 通 過 多 種 途 徑 流 入 上 海 房 地 產 市 場 的 總 量 超 過 222 億 元 人 民 幣 ， 較 上 年 增 長 13.5% 。 其 中 ， 用 於 房 地 產 開 發 的 約 150 億 元 ， 用 於 購 房 的 約 70 億 元 。
報 告 還 顯 示 ， 上 海 房 地 產 開 發 和 消 費 仍 高 度 倚 賴 貸 款 融 資 。 2004 年 末 ， 全 市 中 資 金 融 機 構 人 民 幣 商 業 性 房 地 產 貸 款 餘 額 為 3,503 億 元 ， 增 幅 達 41% ； 比 年 初 增 加 1,023 億 元 ， 佔 上 海 市 各 項 貸 款 新 增 額 的 比 例 高 達 76% ， 與 房 地 產 開 發 資 金 來 源 總 額 （ 1,700 億 元 ） 的 比 例 約 為 60% 。 其 中 ， 個 人 住 房 貸 款 餘 額 增 幅 達 42% ， 比 年 初 增 加 728 億 元 ， 佔 中 長 期 貸 款 新 增 額 的 比 例 高 達 48% 。
《 人 民 網 》 的 一 篇 文 章 透 露 ， 2005 年 第 一 季 度 上 海 每 平 方 米 成 交 單 價 超 過 1 萬 元 的 預 售 住 宅 中 ， 外 省 市 居 民 購 買 的 就 達 43% ， 其 中 溫 州 人 購 買 的 達 到 72% ， 當 中 又 有 70% 用 的 是 銀 行 的 錢 。 （ 房 地 產 宏 調 分 析 之 二 ）
`softland` - 2005/6/28 5:18:00
上海樓市過分投機
外 來 資 金 很 可 能 是 以 自 有 資 金 支 付 購 房 首 期 付 款 或 者 房 地 產 開 發 的 首 批 資 金 ， 然 後 通 過 銀 行 貸 款 融 到 所 需 全 部 資 金 。 這 樣 做 的 原 因 是 盡 量 用 較 少 的 自 有 資 金 控 制 更 多 的 房 地 產 開 發 項 目 或 者 房 屋 。 在 上 海 房 價 持 續 走 高 的 情 況 下 ， 這 些 投 機 商 有 十 足 的 信 心 在 未 來 獲 利 。
國 家 外 匯 管 理 局 2005 年 3 月 指 出 ， 發 現 一 些 海 外 個 人 在 上 海 購 房 ， 一 人 購 入 多 達 幾 十 套 甚 至 上 百 套 ， 明 顯 帶 有 投 機 性 質 ， 就 此 將 展 開 調 查 。 再 如 ， 媒 體 披 露 2004 年 上 海 約 有 17% 的 高 級 住 宅 ， 儘 管 都 已 高 價 售 出 ， 但 無 人 居 住 。 這 都 是 上 海 房 地 產 行 業 投 機 風 潮 的 例 證 。
外 地 和 境 外 資 金 進 入 之 後 ， 一 般 是 從 購 買 上 海 市 中 心 的 中 高 檔 房 屋 入 手 ， 向 周 邊 擴 散 。 由 於 上 海 的 市 中 心 比 較 集 中 ， 其 示 範 和 帶 動 作 用 十 分 明 顯 。
隨 房 價 的 高 升 ， 上 海 本 地 居 民 也 熱 情 高 漲 ， 加 入 房 屋 投 機 的 行 列 之 中 ， 由 於 財 力 仍 然 有 限 ， 他 們 大 多 以 中 檔 房 屋 為 投 機 對 象 。
根 據 上 海 市 統 計 的 結 果 ， 2004 年 上 海 住 宅 銷 售 平 均 價 格 是 6,385 元 / 平 方 米 。 我 一 直 認 為 這 個 數 據 很 值 得 懷 疑 ， 這 種 簡 單 的 以 銷 售 額 除 以 銷 售 面 積 的 算 法 ， 往 往 誤 導 民 眾 。 在 2004 年 末 ， 上 海 本 地 樓 價 的 所 謂 「 321 格 局 」 在 上 海 幾 乎 無 人 不 知 ： 內 環 內 3 萬 元 ／ 平 方 米 ， 內 環 外 環 間 2 萬 元 ／ 平 方 米 ， 外 環 外 1 萬 元 ／ 平 方 米 。 這 個 數 字 也 許 有 些 誇 大 ， 但 反 映 出 上 海 房 價 在 百 姓 中 的 真 實 感 受 。
市 中 心 漲 價 最 快 速
如 果 以 官 方 所 說 的 6,385 元 的 價 格 ， 我 們 是 不 可 能 在 上 海 市 區 買 到 房 子 的 ， 除 非 到 十 分 邊 遠 的 郊 區 。 上 海 不 同 區 域 的 商 品 房 銷 售 價 格 差 別 非 常 大 ， 而 且 漲 幅 不 一 。 原 因 是 由 於 外 來 資 金 首 先 集 中 於 內 環 線 以 內 的 房 產 以 及 高 檔 住 宅 ， 導 致 市 中 心 的 房 價 上 漲 速 度 最 快 。
2004 年 上 海 市 中 心 內 環 線 以 內 房 價 漲 幅 達 27.5 ％ ， 平 均 每 平 方 米 接 近 16,000 元 （ 2005 年 前 5 個 月 一 度 飛 漲 超 過 18,000 元 ） 。 而 單 價 2 萬 元 以 上 的 房 子 比 比 皆 是 ， 毫 不 希 罕 。 有 些 高 檔 住 房 、 別 墅 的 價 格 甚 至 達 到 5 至 8 萬 元 一 平 方 米 的 價 格 。
中 新 社 記 者 選 取 位 於 上 海 市 盧 灣 區 和 徐 匯 區 交 界 處 的 瑞 金 南 路 地 段 上 的 「 申 江 名 園 」 ， 追 溯 其 近 年 來 的 房 價 攀 升 軌 發 現 ， 2001 年 10 月 ， 一 期 開 盤 均 價 約 6,000 元 ／ 平 方 米 ； 2002 年 底 二 期 開 盤 均 價 上 升 至 7,000 元 左 右 ／ 平 方 米 ； 2003 年 底 ， 房 價 已 躍 至 11,000 元 ／ 平 方 米 ； 2004 年 第 三 季 度 ， 均 價 高 達 16,000 元 ／ 平 方 米 ； 2005 年 3 月 ， 其 房 價 已 漲 至 24,000 元 ／ 平 方 米 。 也 就 是 在 4 年 半 內 上 漲 了 3 倍 ！
市 中 心 的 房 價 帶 動 了 周 圍 地 區 ， 2004 年 內 中 環 線 房 價 平 均 超 過 了 10,000 元 。 在 城 市 地 鐵 1 號 線 終 點 的 莘 莊 附 近 ， 房 價 也 達 到 萬 元 以 上 。 中 外 環 線 也 接 近 7,000 元 。 6,000 元 以 下 的 商 品 住 宅 主 要 分 布 在 內 外 環 線 間 和 外 環 線 以 外 ， 其 中 約 八 成 3,500 元 以 下 的 商 品 住 宅 集 中 在 外 環 線 以 外 區 域 。
不 過 ， 外 環 線 以 外 的 房 子 需 求 並 不 大 ， 2004 年 的 價 格 反 而 出 現 了 下 跌 。 上 海 市 中 心 區 域 和 郊 區 房 價 的 天 壤 之 別 就 解 釋 了 為 甚 麼 上 海 平 均 房 價 看 似 不 高 （ 6,385 元 ） ， 但 老 百 姓 的 真 實 感 受 卻 是 ： 在 可 接 受 的 城 市 生 活 居 住 範 圍 內 ， 房 價 上 漲 讓 人 無 法 承 受 。
到 了 2005 年 第 一 季 度 末 ， 網 上 數 據 顯 示 ， 上 海 內 環 內 、 中 內 環 、 中 外 環 、 外 郊 環 、 郊 環 外 的 成 交 均 價 每 平 方 米 分 別 為 16,419 元 、 11,493 元 、 8,085 元 、 6,505 元 、 4,724 元 。
絕 非 本 地 需 求 推 動
上 海 市 區 如 此 高 昂 的 房 價 絕 非 上 海 本 地 居 民 的 需 求 所 推 動 的 。 按 上 述 價 格 計 算 ， 一 套 100 平 方 米 的 商 品 房 ， 上 海 市 平 均 房 價 約 為 64 萬 元 ， 市 中 心 內 環 線 以 內 達 160 萬 元 ， 內 中 環 線 100 萬 元 ， 中 外 環 線 70 萬 元 。 只 有 在 外 環 線 以 外 ， 才 能 拿 到 所 謂 的 平 均 房 價 。
上 海 市 2003 年 人 均 可 分 配 收 入 是 14,867 元 ， 2004 年 為 16,683 元 ， 二 者 平 均 為 15,775 元 。 如 果 以 一 個 家 庭 3 人 計 算 ， 收 入 總 計 47,325 元 。 簡 單 假 設 收 入 水 平 和 房 價 不 變 ， 這 個 家 庭 要 在 內 環 線 內 購 房 ， 不 吃 不 喝 不 行 動 ， 需 要 33 年 ； 在 內 中 環 線 買 房 需 要 21 年 ； 在 中 外 環 買 需 要 14 年 多 ； 在 外 環 線 之 外 ， 還 要 13 年 半 至 7 年 。
如 果 考 慮 用 50 ％ 的 家 庭 結 餘 收 入 購 房 ， 那 麼 購 房 年 限 幾 乎 要 再 長 一 倍 。 這 聽 起 來 十 分 離 譜 。 正 常 的 上 海 居 民 由 於 支 付 能 力 的 原 因 ， 更 可 能 是 選 擇 中 外 環 線 附 近 及 以 外 而 又 交 通 便 利 的 區 域 購 置 新 房 （ 但 也 不 會 出 去 太 遠 ， 否 則 人 們 不 認 為 自 己 是 住 在 上 海 市 ） 。 因 此 ， 上 海 市 中 心 的 房 價 絕 非 由 當 地 居 民 需 求 所 主 導 ， 而 主 要 是 由 外 來 投 機 的 游 資 所 推 動 的 。
市 中 心 的 房 價 帶 動 了 外 圍 的 房 價 ， 許 多 有 閒 散 資 金 的 上 海 居 民 也 受 到 房 價 上 漲 的 鼓 舞 ， 投 入 了 一 部 分 資 金 購 房 ， 但 是 他 們 投 資 重 點 是 市 中 心 以 外 的 中 檔 住 房 。 這 部 分 資 金 也 對 房 價 起 了 推 波 助 瀾 的 作 用 。
房 地 產 泡 沫 對 國 民 經 濟 的 負 面 影 響 是 嚴 重 的 。 房 價 持 續 過 快 上 漲 ， 會 導 致 價 格 形 成 機 制 的 扭 曲 ， 增 大 了 行 業 風 險 ， 阻 礙 了 產 業 結 構 的 優 化 調 整 ， 對 國 民 經 濟 和 大 眾 生 活 的 傷 害 是 深 刻 和 長 遠 的 。 （ 房 地 產 宏 調 分 析 之 三 ）
`softland` - 2005/6/28 5:20:00
北京難造勢投機
北 京 的 房 價 2003 年 之 前 ， 是 居 於 全 國 首 位 的 。 但 是 ， 房 價 漲 幅 還 算 溫 和 。 從 季 度 指 標 看 ， 2003 年 的 前 三 個 季 度 ， 同 比 增 長 都 只 有 0.2% ， 第 四 季 度 有 0.6% ， 可 以 說 是 幾 乎 沒 有 甚 麼 變 化 。 但 進 入 2004 年 後 ， 增 速 加 快 ， 四 個 季 度 增 長 分 別 是 1.8% 、 3.3% 、 3.5% 、 6.3% ， 2005 年 第 一 季 度 達 到 6.5% 。 2003 年 以 來 北 京 平 均 季 度 增 幅 比 上 海 低 近 17 個 百 分 點 ， 比 全 國 還 要 低 5 個 百 分 點 。
從 2004 年 全 年 看 ， 北 京 市 統 計 局 數 據 顯 示 ， 房 屋 銷 售 價 格 總 水 平 比 2003 年 上 漲 3.7% ， 漲 幅 提 高 了 3.4 個 百 分 點 。
北 京 市 建 委 的 統 計 顯 示 ， 全 市 竣 工 後 簽 定 銷 售 合 同 的 商 品 現 房 平 均 銷 售 價 格 5,053 元 / 平 方 米 ， 同 比 上 漲 316 元 / 平 方 米 ， 漲 幅 為 6.7% ； 其 中 ， 商 品 住 宅 現 房 平 均 銷 售 價 格 為 4,747 元 / 平 方 米 ， 同 比 上 漲 291 元 / 平 方 米 ， 漲 幅 為 6.5% ； 全 市 商 品 期 房 買 賣 平 均 價 格 5,986 元 / 平 方 米 ， 同 比 上 漲 了 225 元 / 平 方 米 ， 漲 幅 為 3.9% 。 其 中 ， 商 品 住 宅 期 房 買 賣 價 格 為 5,629 元 / 平 方 米 ， 同 比 上 漲 376 元 / 平 方 米 ， 漲 幅 為 7.2% 。
出 現 泡 沫 但 不 嚴 重
可 以 說 ， 進 入 2004 年 之 後 北 京 房 地 產 出 現 了 泡 沫 ， 但 並 不 嚴 重 。 而 且 從 2005 年 1 至 4 月 看 ， 雖 然 房 價 仍 然 在 繼 續 上 漲 ， 但 是 由 於 全 市 房 地 產 開 發 投 資 增 長 趨 緩 （ 同 比 增 長 7.2% ， 增 速 比 2004 年 同 期 低 28.4 個 百 分 點 ； 佔 全 社 會 固 定 資 產 投 資 的 57.3% ， 低 於 2004 年 同 期 1.5 個 百 分 點 ； 其 中 ， 商 品 住 宅 完 成 投 資 同 比 增 長 2.5% ， 增 速 比 2004 年 同 期 低 15.5 個 百 分 點 ） ， 行 業 投 資 有 趨 冷 的 苗 頭 ， 今 年 房 價 大 幅 上 漲 的 概 率 是 不 大 的 。
再 者 ， 北 京 2003 年 GDP 增 長 10.5% ， 2004 年 增 長 13.2% ， 2005 年 第 一 季 度 增 長 10.1% ； 2003 年 城 鎮 居 民 可 分 配 收 入 扣 除 價 格 因 素 實 際 增 長 11.2% ， 2004 年 增 長 11.5% ， 2005 年 第 一 季 度 增 長 9.4% ， 都 大 大 高 於 房 價 漲 幅 。
還 有 ， 北 京 市 城 建 研 究 中 心 2005 年 2 月 發 布 「 北 京 市 商 品 住 宅 購 房 對 象 購 房 需 求 抽 樣 調 查 結 果 」 ， 顯 示 購 房 買 家 置 業 目 的 以 改 善 居 住 條 件 和 解 決 基 本 居 住 需 求 為 主 ， 所 佔 比 重 為 81.94% （ 其 中 ， 購 買 高 檔 次 商 品 住 宅 購 房 需 求 所 佔 比 重 為 12.1% ） ， 以 投 資 為 目 的 的 購 房 需 求 僅 佔 調 查 對 象 總 人 數 的 7.9% 。 這 也 從 側 面 反 映 北 京 市 場 上 投 機 商 的 比 重 並 不 大 。
城 市 布 局 欠 缺 集 中
北 京 房 地 產 泡 沫 不 嚴 重 的 原 因 ， 除 了 沒 有 投 機 資 金 的 大 量 湧 入 之 外 ， 還 有 一 個 重 要 的 原 因 ， 是 其 城 市 房 地 產 布 局 與 上 海 大 相 逕 庭 ， 沒 有 絕 對 的 市 中 心 。
北 京 市 以 前 的 城 市 規 劃 是 類 似 「 攤 大 餅 」 的 模 式 。 即 從 二 環 到 三 環 ， 繼 而 到 四 環 五 環 。 這 種 結 構 多 遭 人 批 評 ， 這 種 城 市 布 局 造 成 交 通 堵 塞 、 生 態 環 境 失 衡 、 大 氣 污 染 嚴 重 等 等 。 實 際 上 ， 中 國 很 多 其 他 城 市 規 劃 都 有 類 似 北 京 的 問 題 。
但 是 ， 北 京 與 其 他 城 市 不 同 的 是 ， 所 謂 二 環 以 內 ， 雖 然 傳 統 上 是 京 城 的 最 中 心 ， 卻 不 是 人 們 日 常 起 居 區 域 。 這 除 了 故 宮 ， 再 就 是 商 場 、 飯 店 、 寫 字 樓 。 由 於 限 制 頗 多 ， 地 產 商 是 很 難 在 二 環 以 內 大 興 土 木 進 行 投 機 。
目 前 高 檔 住 宅 （ 例 如 平 均 10,000 元 / 平 方 米 以 上 的 房 屋 ） 反 而 不 是 在 二 環 以 內 ， 更 多 的 是 在 二 環 和 四 環 之 間 屬 於 朝 陽 區 和 海 淀 區 的 廣 大 地 段 。
而 在 二 環 到 四 環 這 段 區 域 內 ， 北 京 的 所 謂 中 心 難 以 分 辨 ， 環 狀 的 城 市 布 局 使 得 中 心 區 域 相 當 分 散 ， 不 像 上 海 那 麼 集 中 在 一 處 。 這 種 城 市 布 局 下 ， 僅 僅 靠 抬 高 某 一 區 域 的 房 價 ， 似 乎 難 以 帶 動 整 個 城 市 的 房 價 水 平 。
換 句 話 說 ， 如 果 投 機 商 到 北 京 哄 抬 房 價 ， 付 出 的 成 本 是 非 常 高 的 。 他 不 能 像 在 上 海 一 樣 通 過 集 中 抬 高 中 心 地 區 的 房 價 來 帶 動 周 邊 ， 需 要 在 北 京 多 個 區 域 廣 布 資 金 才 能 見 效 ， 這 個 成 本 對 於 投 機 商 來 說 有 些 得 不 償 失 。
留 意 潛 在 漲 價 因 素
北 京 仍 然 存 在 房 價 上 漲 的 潛 在 因 素 ， 應 該 有 所 警 惕 。 例 如 ， 北 京 奧 運 經 濟 研 究 會 日 前 發 布 的 《 2004 北 京 奧 運 經 濟 報 告 》 分 析 預 測 ， 未 來 四 年 北 京 房 地 產 業 的 發 展 年 均 增 速 可 保 持 在 16.3% 的 高 位 上 ， 快 於 經 濟 總 體 發 展 速 度 。
報 告 中 指 出 ， 2003 年 北 京 市 房 地 產 開 發 投 資 達 到 1,202.5 億 元 ， 比 2002 年 增 長 21.5% ， 在 全 社 會 固 定 資 產 投 資 中 的 比 重 高 達 55.75% ； 2004 年 北 京 市 完 成 房 地 產 開 發 投 資 1,473.3 億 元 ， 比 2003 年 增 長 22.5% ， 房 地 產 開 發 投 資 在 全 社 會 固 定 資 產 投 資 中 的 比 重 上 升 到 58.3% 。
由 於 在 未 來 4 年 中 ， 北 京 市 將 創 紀 錄 地 對 城 市 基 礎 建 設 投 入 1,800 億 元 人 民 幣 ， 重 點 建 設 142 個 項 目 ， 以 全 力 縮 短 與 國 外 同 等 地 位 大 城 市 的 差 距 ， 這 對 北 京 房 地 產 業 格 局 將 產 生 革 命 性 的 影 響 。 假 如 報 告 的 預 測 準 確 ， 那 麼 必 須 對 北 京 房 價 保 持 密 切 監 測 ， 使 其 不 致 重 蹈 上 海 的 覆 轍 。 （ 房 地 產 宏 調 分 析 之 四 ）
郎 咸 平
`softland` - 2005/6/29 17:56:00
廣州深悟地產風險
毫 不 誇 張 地 說 ， 廣 州 的 房 地 產 市 場 在 三 大 城 市 中 是 最 穩 健 、 最 成 熟 、 最 理 性 的 。
2003 至 2004 年 廣 州 保 持 了 快 速 的 經 濟 增 長 ： 2003 年 廣 州 市 GDP 增 長 15 ％ ， 人 均 可 分 配 收 入 增 長 12.1% ； 2004 年 GDP 增 長 仍 然 保 持 15 ％ 的 增 長 高 速 ， 人 均 可 分 配 收 入 增 長 為 12.5 ％ 。 但 是 同 期 的 房 屋 銷 售 價 格 卻 波 瀾 不 驚 。 2003 年 的 四 個 季 度 ， 後 三 個 季 度 全 是 負 增 長 ， 2004 年 四 個 季 度 增 幅 都 在 5 ％ 以 內 ， 2005 年 第 一 季 度 也 只 有 4.8% 。 平 均 季 度 增 幅 低 於 全 國 6.1 個 百 分 點 。
市 場 相 對 成 熟 理 性
唯 一 比 較 讓 人 吃 驚 的 指 標 是 一 手 住 宅 交 易 均 價 在 2004 年 達 到 了 4,618 元 / 平 方 米 ， 較 2003 年 的 3,888 元 / 平 方 米 的 價 格 ， 升 幅 達 18% ， 成 為 7 年 來 一 手 住 宅 房 價 首 次 回 升 的 轉 折 點 。 不 過 ， 從 整 體 房 價 水 平 上 ， 廣 州 仍 然 是 比 較 低 的 。 總 的 來 說 ， 廣 州 沒 有 房 地 產 泡 沫 。
廣 州 房 地 產 市 場 之 所 以 穩 定 ， 主 要 源 自 兩 個 原 因 。 一 是 廣 州 90 年 代 曾 經 經 歷 過 地 產 投 機 浪 潮 ， 市 場 相 對 成 熟 和 理 性 ； 二 是 廣 州 的 城 市 格 局 使 投 機 成 本 提 高 ， 外 來 資 金 不 易 操 縱 房 市 。
廣 州 人 過 去 9 年 中 ， 對 房 地 產 泡 沫 帶 來 的 惡 果 是 深 有 感 觸 的 。 上 世 紀 90 年 代 中 期 ， 廣 州 曾 經 經 歷 過 類 似 上 海 目 前 的 房 地 產 泡 沫 。 從 1992 年 鄧 小 平 視 察 南 方 後 ， 廣 州 房 地 產 繁 榮 一 時 ， 當 時 有 大 量 香 港 和 廣 東 本 地 資 金 進 入 。 根 據 廣 州 市 國 土 房 管 局 的 數 字 ， 自 1997 年 起 ， 廣 州 樓 價 連 續 7 年 下 降 ， 至 2003 年 樓 價 觸 底 。
1997 年 廣 州 房 屋 成 交 均 價 6,560 多 元 / 平 方 米 ， 至 2003 年 降 至 4,439 元 / 平 方 米 ， 其 中 ， 商 品 房 價 格 從 1997 年 的 6,610 元 / 平 方 米 降 至 1999 年 的 5,601 元 / 平 方 米 ， 隨 後 的 1999 年 至 2002 年 ， 樓 價 都 是 圍 繞 5,600 元 / 平 方 米 上 下 浮 動 。 而 二 手 房 價 格 也 從 1997 年 的 5,408 元 / 平 方 米 ， 降 至 2003 年 的 3,173 元 / 平 方 米 。
在 這 個 過 程 中 ， 很 多 廣 州 人 深 刻 感 受 到 房 地 產 風 險 ， 不 僅 從 香 港 的 樓 市 看 到 了 投 機 導 致 的 負 資 產 的 惡 果 ， 而 且 從 過 去 9 年 多 的 自 身 經 歷 也 不 寒 而 慄 。 因 此 ， 對 於 房 價 的 上 漲 ， 廣 州 人 是 謹 慎 的 ， 不 敢 貿 然 跟 風 。
中 心 市 區 趨 於 分 散
廣 州 的 中 心 市 區 趨 於 分 散 ， 投 機 商 難 以 通 過 單 一 區 域 的 房 價 帶 動 整 體 價 格 水 平 。 廣 州 市 規 劃 日 趨 合 理 ， 其 戰 略 方 針 是 ： 東 移 南 拓 ， 抽 空 中 心 ， 拉 開 布 局 。 城 市 中 軸 線 「 東 移 」 至 天 河 區 ， 「 南 拓 」 番 禺 區 ， 規 劃 新 增 加 居 民 350 萬 人 。 這 樣 一 來 ， 廣 州 就 沒 有 了 嚴 格 意 義 上 的 市 中 心 ， 房 價 沒 有 可 以 攀 比 的 ， 基 本 是 均 勻 分 布 。
廣 州 市 的 老 城 中 心 東 山 區 、 新 城 中 心 天 河 區 、 老 商 業 重 地 越 秀 區 、 郊 區 番 禺 區 ， 平 均 房 價 基 本 持 平 ， 上 下 不 差 2000 元 ， 基 本 在 4,000 － 6,000 元 之 間 ， 二 手 房 均 價 都 是 3,000 元 上 下 。
況 且 ， 廣 州 市 民 住 房 條 件 較 好 ， 樓 房 供 應 量 也 大 （ 截 至 2004 年 底 ， 廣 州 市 商 品 房 空 置 面 積 為 605.09 萬 平 方 米 ） ， 一 般 的 投 機 資 金 很 難 完 全 操 控 這 個 市 場 。
廣 州 市 政 府 在 這 方 面 的 舉 措 是 成 功 和 得 當 的 。 另 外 ， 廣 州 建 立 了 房 地 產 土 地 儲 備 制 度 ， 對 抑 制 房 地 產 價 格 波 動 也 有 大 作 用 。 每 年 供 應 多 少 土 地 ， 推 出 哪 些 土 地 ， 都 要 按 計 畫 進 行 ， 每 年 土 地 供 應 的 標 準 ， 由 國 土 房 管 部 門 根 據 每 年 開 發 總 量 制 訂 計 畫 。
在 房 價 出 現 漲 幅 較 大 時 增 加 土 地 供 應 量 ， 而 在 房 價 下 降 過 多 時 適 當 減 少 土 地 供 應 量 ， 用 土 地 供 應 量 調 控 房 價 ， 強 化 了 政 府 對 市 場 的 引 導 。 房 產 商 很 難 通 過 操 控 土 地 價 格 左 右 房 價 。
全 國 執 法 監 察 土 地
調 控 中 國 2003 年 以 來 的 房 地 產 狀 況 引 起 了 中 央 政 府 的 關 注 。 在 2003 年 8 月 12 日 《 國 務 院 關 於 促 進 房 地 產 市 場 持 續 健 康 發 展 的 通 知 》 （ 18 號 令 ） ， 提 出 在 國 家 宏 觀 調 控 政 策 的 總 方 針 中 ， 將 房 地 產 業 定 位 為 拉 動 國 家 經 濟 發 展 的 支 柱 產 業 之 一 ， 明 確 提 出 要 保 持 房 地 產 業 的 持 續 健 康 發 展 。 這 時 候 ， 房 地 產 過 熱 的 問 題 還 沒 有 那 麼 嚴 重 。 因 此 ， 對 房 地 產 降 溫 的 信 號 還 不 明 顯 。 但 是 ， 進 入 2004 年 之 後 ， 中 央 部 門 在 判 斷 房 地 產 過 熱 之 下 ， 連 續 出 台 了 宏 觀 調 控 措 施 。
2004 年 3 月 30 日 國 土 資 源 部 、 監 察 部 聯 合 下 發 了 《 關 於 繼 續 開 展 經 營 性 土 地 使 用 權 招 標 拍 賣 掛 牌 出 讓 情 況 執 法 監 察 工 作 的 通 知 》 （ 即 71 號 令 ） ， 要 求 從 即 日 起 就 「 開 展 經 營 性 土 地 使 用 權 招 標 拍 賣 掛 牌 出 讓 情 況 」 ， 進 行 全 國 範 圍 內 的 執 法 監 察 ， 各 地 要 在 2004 年 8 月 31 日 前 將 歷 史 遺 留 問 題 處 理 完 畢 ， 否 則 國 家 土 地 管 理 部 門 有 權 收 回 土 地 ， 納 入 國 家 土 地 儲 備 體 系 。
這 條 通 知 被 業 界 稱 為 「 831 大 限 」 ， 又 叫 「 土 地 界 革 命 」 ， 可 見 其 重 要 程 度 。 8 月 31 日 之 後 ， 原 協 議 土 地 出 讓 的 項 目 約 近 三 分 之 一 艱 難 過 關 。 （ 房 地 產 宏 調 分 析 之 五 ）
郎 咸 平
gw - 2005/7/14 10:00:00
仅以GDP 增長和人均可分配收入增長作为衡量房地产是否具有泡沫是短视的，也不具有说服力！普通人基本上能分享多少GDP 增長带来的好处？在贫富差距非常大的前提下，人均可分配收入增長有多少说话力？！